전입신고 및 확정일자 효력 발생 시기, 문제점, 확정일자 정보 연계 시범사업

이번 포스팅에서는 전입신고 및 확정일자 효력 발생일을 악용하는 사례를 막기 위해 집주인의 대출 신청 시 은행이 대출 실행 전에 임대차 여부를 확인하도록 하는 방안에 대해 정리해 보았습니다.

 

 

1. 현행법상 전입신고 및 확정일자의 효력 및 효력 발생 시기

이사 후 전입신고를 함으로써 대항력을 갖출 수 있습니다. 이 대항력이란 임대차 계약 기간 내에 집주인이 바뀌더라도 전 집주인과의 임대차 계약 내용을 새 집주인에게도 주장할 수 있는 힘을 의미합니다. 전입신고의 효력은 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의해 전입신고를 한 다음 날 오전 0시부터 발생합니다.

 

예를 들어 A가 임차주택에 이사 및 전입신고를 2023년 1월 19일에 마쳤다면, 그다음 날인 2023년 1월 20일 0시부터 대항력이 발생합니다.

 

참고로 확정일자는 '부동산거래신고법 제6조의 2, 주택임대차보호법 제3조의 2 제2항에 따라 주택 임대차 계약의 신고 또는 확정일자 부여 신청은 전입신고를 아직 하지 않은 상태이더라도 임대차 계약 체결 이후에 언제든 신청 가능합니다.

 

확정일자를 먼저 받은 후 이사 및 전입신고를 하거나 이사 및 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 우선변제권이 부여됩니다. 우선변제권이란 임차주택이 경매 또는 공매될 경우 환가대금(주택을 값으로 환산하였을 때의  금액)에서 다른 채권자들보다 우선하여 보증금을 받을 권리를 의미합니다. 

 

임차인이 이사 당일 전입신고를 하면서 확정일자까지 받은 경우에는 이사와 전입신고를 한 다음 날 오전 0시부터 우선변제권이 발생합니다. 이는, 이사와 전입신고 하기 이전에 임대차 계약 체결하고 임대차계약서에 확정일자부터 미리 받아놓은 경우에도 마찬가지입니다.

 

예를 들어 A가 임차주택에 이사, 전입신고 및 확정일자 받는 일까지 2023년 1월 19일에 모두 마쳤다면 2023년 1월 20일 0시부터 대항력과 우선변제권이 모두 발생합니다. 마찬가지로 B가 2023년 1월 5일에 임대인과 임대차계약서를 작성하고 그 당일에 임대차계약서에 확정일자를 받은 후 2023년 1월 19일에 이사 및 전입신고를 하였다면 B의 경우에도 2023년 1월 20일 0시부터 대항력과 우선변제권이 발생하게 됩니다.

 

2. 문제점

이와 같이 세입자의 대항력 및 우선변제권이 전입신고 및 확정일자를 받은 다음날 발생하다 보니 이 시간의 틈을 이용하여 집주인이 그 사이에 은행에서 주택담보대출을 받는 경우가 많았습니다.

 

이 경우, 우선변제권의 효력이 발생하기 이전에 은행이 집주인에게 주택담보대출을 실행해 주고 담보 설정을 함으로써 임대차계약 체결 당시에 세입자가 확인하였을 때와는 달리 세입자의 보증금 채권이 은행보다 후순위로 밀리게 됩니다. 이처럼 후순위로 밀리면 임차주택이 경매 또는 공매될 경우 보증금을 받지 못하게 될 확률이 높아 실제로 세입자들이 피해를 많이 입었습니다.

 

3.  확정일자 정보 연계 시범사업 업무협약(MOU) 

국토교통부는 2023년 1월 18일 우리은행, 한국부동산원과 전세사기 피해 방지를 위한 확정일자 정보 연계 시범사업 업무협약(MOU)을 체결했다고 발표했는데요. 이번 업무협약으로 은행이 주택담보대출을 심사할 때 국토교통부의 부동산 거래관리시스템을 이용할 수 있게 되었습니다.

 

은행은 이 시스템을 이용하여 해당 주택의 임대차 기간, 확정일자 유무 및 보증금의 규모와 관련한 정보를 제공받을 수 있게 되고 대출 실행 시 주택 가액에서 보증금 액수만큼을 감액한 금액에 한해서만 대출을 승인하게 됩니다.

 

즉, A가 시가 10억 원 주택을 소유 중이고 B와 전세금 8억 원으로 2023년 1월 19일 임대차 계약을 체결한 후(B의 확정일자 신청일 1월 19일) 주택담보대출을 신청할 경우 은행에서 2억 원(10억 원에서 8억 원을 감액한 금액)에 대해서만 대출 승인을 합니다.

 

이와 같은 전세사기 피해 방지를 위한 시범사업은 1월 30일부터 전국 우리은행 710여 개 지점에서 시행됩니다. 우리은행이 대출상품 적용범위 등 세부기준을 마련해 시행할 예정입니다.